A Requerente adquiriu uma sala comercial localizada no pavimento térreo do Condomínio Requerido, sendo certo que a matrícula lhe garantia o direito de uso de 1 (uma) vaga de garagem coletiva comum, em local indeterminado, para guarda de um veículo de passeio de pequeno porte.
Ocorre que o Condomínio Requerido alega que os proprietários originários do condomínio pactuaram que as vagas de garagem passariam a ser regulamentadas conforme “Instrumento de Convenção Reguladora de Utilização de Vagas de Garagem do Condomínio Centro Empresarial Acácia”, documento averbado no Cartório de Títulos e Documento, passando a ser demarcadas e privativas de cada unidade autônoma.
A controvérsia gira em torno da existência de direito real quanto ao uso de vaga de garagem rotativa relativa ao imóvel, uma sala comercial.
O caso é regido pelas disposições do Código Civil, em especial o artigo 1.225, incisos I e XII.
Os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos (artigos 1.245 a 1.247), salvo os casos expressos neste Código, conforme previsão do artigo 1.227 do Código Civil.
E dispõe ainda o artigo 1.228 do Código Civil que o proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Da leitura da matrícula, que é dotada de fé pública, consta que o bem imóvel constitui o direito a 1 (uma) vaga de garagem coletiva comum, em local indeterminado, para guarda de um veículo de passeio de pequeno porte, cuja utilização será regulada por meio de assembleia para tal finalidade.
Entretanto, o Condomínio Requerido, ainda que tenha provado a existência de instrumento para utilização das vagas de garagem do condomínio, não apresentou títulos atualizados e registrados no Cartório de Registro de Imóveis.
Resta assim reconhecido o direito real da Requerente quanto ao uso de vaga de garagem rotativa, conforme Escritura Pública do bem imóvel.
A sentença julgou procedente o pedido para declarar o direito de uso de 1 (uma) vaga na garagem coletiva comum, em local indeterminado, para guarda de um veículo de passeio de pequeno porte, cuja utilização será regulada por meio de assembleia para tal fim.
O Tribunal de Justiça manteve a sentença dispondo que a Convenção não foi levada a registro e assim por força do artigo 162 da Lei nº 6.015/73, o convencionado entre os condôminos não produziu efeitos abdicativos sobre a condômina, terceira interessada na ocasião da convenção, anotando-se que o artigo 1.245, parágrafo 1º do Código Civil, empregado analogicamente, é expresso ao destacar que enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE. Vaga de garagem. Convenção entre os condôminos afastando a sua utilização vinculada ao imóvel adquirido pela autora. Juntada de prova nova com a apelação. Falta, porém, de expressa referência ao exigido pelo art. 435, parágrafo único, do CPC. Desconsideração. Precedente. Matrícula imobiliária com expressa referência ao imóvel principal e à vaga de garagem. Extinção do direito à vaga de garagem que depende do ingresso no Registro Imobiliário (art. 147, Lei 6.015/73). Emprego, por analogia, do destacado no art. 1.245, § 1º, do Código Civil, segundo o qual enquanto não se registrar a modificação de um direito real, o antigo proprietário continua a ser havido como dono do imóvel. Uso abusivo da prerrogativa de que cuida o art. 1.228 do Código Civil. Matéria, se o caso, que deve ser objeto de ação própria. Inexistente reconvenção para a ampliação dos limites objetivos da demanda. APELO DESPROVIDO
TJSP – Processo nº 1052536-23.2022.8.26.0576.
Data de Julgamento: 1º de outubro de 2024
