A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou entendimento de que a ação demarcatória é a via adequada para dirimir discrepâncias entre a realidade fática dos marcos divisórios do terreno e o que consta no registro imobiliário.
Esse foi o entendimento do colegiado, que deu provimento ao recurso especial de duas empresas que ajuizaram ação demarcatória, com o objetivo de alterar os limites de um terreno, cujas divisas foram questionadas pelas rés no curso de procedimento administrativo de retificação de registro (Recurso Especial nº 1984013/MG).
A análise do caso se deu por meio de recurso que questionou o entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, que confirmou a sentença de primeira instância no sentido de que a ação demarcatória era inadequada à pretensão das autoras, de acrescer cerca de 149 mil hectares à sua propriedade – o que só poderia ser alcançado em ação de usucapião.
O relator do recurso, ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, observou que os fundamentos fáticos e jurídicos da petição inicial deixam claro que as autoras não pretendiam a aquisição da propriedade de terras contíguas às suas: “Alegam, em verdade, que o levantamento topográfico georreferenciado, realizado como condição para registrar a escritura pública de compra e venda do imóvel junto ao Cartório de Registro de Imóveis, revelou que a sua área real equivaleria a 334.43,73 hectares, e não aos 184.77,82 hectares constantes no registro. Ou seja, sustentam que haveria uma discrepância entre a realidade fática dos marcos divisórios e o constante no registro imobiliário. Além disso, afirmam que a tentativa de retificação administrativa da matrícula do imóvel acabou frustrada em virtude de oposição das rés sob o argumento de que haveria pontos de sobreposição a áreas de sua propriedade, o que tornou necessário o deslinde da controvérsia a respeito dos limites dos imóveis nas vias ordinárias (artigo 213, § 6º, da Lei nº 6.015/1973).”.
Assim, pela necessidade de limitação do terreno, entendeu a Corte que, nem mesmo o ajuizamento da ação de retificação de registro seria suficiente, já que a controvérsia a ser dirimida não diz respeito apenas à (in)existência de erro no registro imobiliário, mas também aos limites entre os terrenos de propriedade das partes.
Nesse sentido, foi determinado o retorno do processo à origem para o seu regular processamento.
Informe escrito por:
Daniela Soares Domingues
Sócia Coordenadora do Setor Contencioso Estratégico e Arbitragem
ddomingues@siqueiracastro.com.br
Marina de Araujo Lopes
Sócia do Setor Contencioso Estratégico e Arbitragem