O contrato de alienação fiduciária em garantia é uma das modalidades contratuais existentes no ordenamento jurídico que se destina a garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor fiduciante em relação ao credor fiduciário.
Neste tipo de contrato, o devedor detém a posse direta do imóvel e o credor recebe a posse indireta, juntamente com o direito de propriedade.
É uma forma de transferir a propriedade ao credor, como forma de garantir o cumprimento das obrigações assumidas pelo devedor.
A Lei nº 9.514/1997 estabelece as normas específicas para a alienação fiduciária em garantia de imóvel.
O contrato deve conter, obrigatoriamente, as seguintes informações: o valor da dívida garantida, a descrição do bem alienado, o prazo para o cumprimento da obrigação, as condições para a resolução do contrato e as penalidades aplicáveis em caso de inadimplência.
O registro do contrato na matrícula do imóvel confere ao credor a garantia real sobre o bem alienado.
Entretanto, nos autos do EREsp nº 1.866.844, no julgamento dos embargos de divergência, a 2ª Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, mesmo o contrato não tendo sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis, conforme exigido pelo artigo 23 da Lei nº 9.514/97, este fato não invalida ou torna ineficaz os termos acordados livremente entre as partes no contrato de propriedade fiduciária de imóvel.
Nesse passo, o entendimento viabiliza o cumprimento da obrigação em favor do credor, em caso de inadimplência do devedor, mesmo que a formalidade exigida pela lei, qual seja, registro do contrato de alienação fiduciária, não tenha sido cumprida.
O voto do Ministro Ricardo Villas Boas Cueva entende que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o oficial de registro de imóveis, nos moldes do artigo 26 da Lei nº 9.514/97.
Dessa forma, independentemente da responsabilidade da parte para levar a registro o contrato de alienação fiduciária, o credor pode, a qualquer tempo, antes de iniciar a alienação extrajudicial, proceder o registro na matrícula do imóvel.
Resta assim consolidado o entendimento da 2ª seção do STJ que flexibiliza os requisitos formais para execução dos termos do contrato de compra e venda com alienação fiduciária em garantia, mesmo que não observadas as formalidades do registro na matrícula do imóvel.
Esta medida reforça as teses das instituições financeiras e de crédito, auxiliando na desburocratização dos procedimentos e visando a efetiva tutela do direito em detrimento da formalidade excessiva.
Por fim, importante mencionar que a ausência do registro do contrato de alienação fiduciária no Registro de Imóveis não retira a sua eficácia, ao menos entre os contratantes, sendo certo que tal providências serve para produzir efeitos perante terceiros, assim como é imprescindível para a alienação extrajudicial do imóvel, uma vez que a constituição em mora do devedor e eventual purgação desta se processa perante o Cartório de Registro de Imóveis.
EREsp nº 1.866.844
