Em 30 de outubro de 2023 foi sancionada a Lei nº 14.711/2023 que dispõe sobre o aprimoramento das regras de garantia, a execução extrajudicial de créditos garantidos por hipoteca, a execução extrajudicial de garantia imobiliária em concurso de credores, o procedimento de busca e apreensão extrajudicial de bens móveis em caso de inadimplemento de contrato de alienação fiduciária, o resgate antecipado de Letra Financeira, a alíquota de imposto de renda sobre rendimentos no caso de fundos de investimento em participações qualificados que envolvam titulares de cotas com residência ou domicílio no exterior e o procedimento de emissão de debêntures.
O Marco Legal das Garantias trata-se de aprimoramento das regras relativas à concessão de crédito e das garantias e às medidas extrajudiciais para recuperação de crédito. Isto porque a capacidade de recuperar a dívida não paga está diretamente ligada à capacidade das instituições financeiras de recuperar a dívida não paga, impactando no valor envolvido no financiamento.
A Lei nº 14.711/2023 também altera as Leis nºs 9.514, de 20 de novembro de 1997, 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil), 13.476, de 28 de agosto de 2017, 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos), 6.766, de 19 de dezembro de 1979, 13.105, de 16 de março de 2015 (Código de Processo Civil), 9.492, de 10 de setembro de 1997, 8.935, de 18 de novembro de 1994, 12.249, de 11 de junho de 2010, 14.113, de 25 de dezembro de 2020, 11.312, de 27 de junho de 2006, 6.404, de 15 de dezembro de 1976, e 14.382, de 27 de junho de 2022, e o Decreto-Lei nº 911, de 1º de outubro de 1969; e revoga dispositivos dos Decretos-Lei nºs 70, de 21 de novembro de 1966, e 73, de 21 de novembro de 1966.
Nesse passo, visando incentivar a circulação do crédito e consequentemente sua recuperabilidade, a Lei nº 14.711/2023 é conhecida como Marco Legal das Garantias, promovendo assim uma série de alterações em matéria de garantia entre elas hipoteca e alienação fiduciária.
Nos casos de hipoteca a Lei alterou o Código Civil antecipando que o inadimplemento da obrigação garantida por hipoteca faculta ao credor declarar vencidas as demais obrigações de que for titular (artigo 1.477, parágrafo 2º), o credor hipotecário que efetuar o pagamento, a qualquer tempo, das dívidas garantidas pelas hipotecas anteriores sub-rogar-se-á nos seus direitos, sem prejuízo dos que lhe competirem contra devedor comum (artigo 1.478) e inseriu a possibilidade de requerimento do proprietário para estender a hipoteca a novas obrigações em favor do mesmo credor, mantidos o registro e a publicidade originais, mas respeitando, em relação à extensão, a prioridade de direitos contraditórios ingressos na matrícula do imóvel (artigo 1487-A)
A lei prevê também a execução extrajudicial da hipoteca.
Já no caso de alienação fiduciária, o artigo 22 dispõe sobre a possibilidade de realização de alienações fiduciárias sucessivas sobre um mesmo imóvel. As alienações fiduciárias posteriores deverão ser constituídas sob condição suspensiva, tornando-se eficazes de acordo com o cancelamento das alienações fiduciárias anteriores.
A Lei nº 14.711/23 alterou ainda os procedimentos aplicáveis ao leilão do imóvel, na hipótese de mora do devedor e consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Dessa forma, no segundo leilão, caso não seja alcançado o lance mínimo, o credor fiduciário, a seu critério, poderá aceitar lance que corresponda a, no mínimo, metade do valor de avaliação do imóvel. Não ocorrendo a venda do imóvel no segundo leilão, o credor ficará investido na livre disponibilidade do imóvel, ou seja, poderá vender a terceiros pelo valor que lhe aprouver e ficará desobrigado de entregar ao devedor eventual remanescente. Por outro lado, caso a venda não atinja o valor da dívida, esta não mais será extinta, podendo ser cobrado saldo remanescente por meio de ação de execução.
Importante mencionar que já existem ações ajuizadas no STF (Supremo Tribunal Federal) contra a Lei denominada de Marco Legal das garantias.
A mais recente ação foi distribuída em 14 de fevereiro de 2.024, recebeu o Número 7601, com prevenção ao Ministro Dias Toffoli, em razão da ADI 7600.
Trata-se de ação direta de inconstitucionalidade ajuizada pela Associação dos Magistrados Brasileiros – AMB em face dos artigos inseridos pela Lei nº 14.711/2023 no Decreto Lei 911/1969 que institui uma busca e apreensão privada precedida de procedimento de monitoramento privado do devedor, e dos artigos que instituíram a execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca e a execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores.
No caso da execução extrajudicial dos créditos garantidos por hipoteca, há previsão de não sendo purgada a mora, o credor promoverá leilão, apropriar-se-á do imóvel ou promoverá a venda direta do imóvel a terceiro.
Enquanto na execução extrajudicial da garantia imobiliária em concurso de credores, serão intimados os credores para habilitarem seus créditos, para distribuição dos recursos obtidos a partir da excussão.
Registre-se que ambas as situações a lei está autorizando a expropriação do patrimônio sem observância do devido processo legal (artigo 5º, inciso LIV da Constituição Federal) e sem observância do princípio da reserva de jurisdição (artigo 5º, inciso XXXV da Constituição Federal), ou seja, manifestamente incompatível com o texto constitucional.
O pedido é para declarar a nulidade, por vício de inconstitucionalidade dos artigos 8-B, 8-C, 8-D e 8-E inseridos no Decreto-Lei nº 911/1969 pelo artigo 6º da Lei nº 14.711/2023, do artigo 9º e 10º da Lei nº 14.711/2023.
Fonte: STF
