Os proprietários de um imóvel procederam a locação do bem por meio de plataforma digital, em especial AIRBNB.
Entretanto, em assembleia, com a presença de 24 dos 128 representantes e/ou proprietários, houve deliberação, entre outras questões, da proibição de locação pela plataforma (AIRBNB) com aplicação de multa imediata de 50% do valor da menor cota condominial e na reincidência 100%, sob fundamento de que as unidades autônomas são destinadas a fins residenciais.
Os proprietários/ autores pretendem a anulação da deliberação tomada em assembleia.
A sentença foi julgada procedente para declarar a nulidade da assembleia uma vez que para modificação da convenção seriam necessários 84 votos, no mínimo.
A controvérsia gira em torno da possibilidade de o condomínio restringir o direito do condômino de firmar contratos de uso temporário de seu imóvel, por terceiros, utilizando-se de plataformas digitais, como Airbnb e o quórum necessário para tal deliberação em assembleia condominial.
O Desembargador Morais Pucci já se manifestou entendimento de que a cessão onerosa do uso temporário da unidade condominial a terceiros, por curto lapso temporal, pelas plataformas digitais, não caracteriza o contrato de hospedagem, mas sim, o de locação por curta temporada, não afrontando, por isso, a destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais.
Nesse passo, a proibição em assembleia condominial dessa cessão das unidades condominiais altera a convenção condominial, exigindo, portanto, o quórum qualificado de 2/3 dos votos dos condôminos nos termos do artigo 1.351 do Código Civil.
Entretanto, o entendimento do Superior Tribunal de Justiça é no sentido de que os contratos para uso temporário e oneroso do imóvel a terceiros por meio de plataformas digitais se qualifica como contrato atípico de hospedagem, não se harmoniza com a destinação exclusivamente residencial das unidades condominiais previstas na convenção, e, portanto, sua proibição em assembleia não requer quórum, qualificado de 2/3 dos condôminos. Esse quórum é necessário não para proibir, mas para permitir tais contratos nos condomínios residenciais.
O acórdão foi acompanhar o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, ou seja, que os contratos digitais se assemelham ao de hospedagem atípica e não condizem com a destinação residencial dos apartamentos, necessitando de aprovação em assembleia, com quórum qualificado de 2/3 para serem permitidas, não para serem vedadas.
Na hipótese, a convenção do condomínio estabelece o uso exclusivamente residencial.
O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo manteve a sentença para anular a assembleia para proibir a locação temporária por meio de plataforma.
Processo nº 1006054-38.2023.8.26.0008
