Um imóvel locado e com contrato de locação vigente pode ser vendido a qualquer momento.
Contudo é imprescindível que o locador comunique a intenção de venda ao locatário para que este possa exercer seu direito de preferência.
Nesta situação, o locador deve notificar o locatário com antecedência mínima de 30 dias de sua intenção de venda, permitindo que exerça seu direito de preferência. (artigo 27 da Lei nº 8.245/91)
O locatário assim terá 30 dias para se manifestar. (artigo 28 da Lei nº 8.245/91)
A notificação ao locatário para que exerça seu direito de preferência deverá ocorrer a cada proposta recebida pelo locador.
Não havendo interesse do locatário, o imóvel será oferecido a terceiros nas mesmas condições.
O locatário deverá permitir as visitas dos interessados, conforme dispõe o artigo 23, inciso IX da Lei nº 8.245/91, mediante prévia comunicação do agendamento.
Não tendo interesse na locação, o adquirente notificará o locatário para desocupar o imóvel em 90 dias. (artigo 8º da Lei nº 8.245/91).
O prazo de 90 dias para desocupação somente tem início com o registro da venda do imóvel na matrícula do imóvel.
Superado o prazo de 90 dias do registro da venda e não tendo sido o locatário comunicado, é possível a manutenção da locação, caracterizada como concordância tácita.
Por outro lado, mesmo em caso de venda do imóvel, o prazo da locação deverá ser respeitado, desde que obedecidos os requisitos abaixo: (artigo 8º e 33 da Lei nº 8.245/91 e artigo 576 do Código Civil)
a) locação por prazo determinado;
b) cláusula de vigência – o contrato de locação deve dispor de cláusula estabelecendo que a locação será mantida em caso de venda;
c) o contrato de locação deve estar averbado na matrícula do imóvel.
Caso o adquirente tenha interesse em manter a locação, não será necessário um novo contrato.
É possível que o locador desista da venda. Neste caso, o locatário deverá ser indenizado por perdas e danos, que podem consistir em eventual empréstimo ou alguma benfeitoria indenizável realizada em razão da possibilidade de compra ou algum outro prejuízo concreto. (Artigo 29 da Lei nº 8.245/91).
Por fim, caso não seja respeitado o direito de preferência, ou seja, o imóvel não seja oferecido ao locatário é possível requerer indenização em razão de prejuízos.
