O Condomínio Edilício ajuizou ação de cobrança de multa condominial em face de proprietária de apartamento em razão de ocupantes da unidade estarem praticando atos contrários à Convenção do Condomínio e o Regulamento Interno, desde 2013.
Foram aplicadas 12 multas que não surtiram efeito prático, na medida em que os atos antissociais não cessaram até o ingresso da ação no mês de janeiro de 2021, além de não terem sido quitadas.
A sentença julgou procedente o pedido, nos seguintes termos:
Não houve prescrição da dívida de condomínio que é de cinco anos, conforme determinação do Superior Tribunal de Justiça (STJ), baseada no artigo 206, §5º, inciso I do Código Civil. Os vencimentos das multas ocorreram a partir do dia 20.03.2016.
O artigo 1.333 do Código Civil dispõe que a Convenção que constitui o condomínio edilício se torna obrigatório para os titulares de direito sobre as unidades.
Ademais, o síndico detém legitimidade para impor sanções a condôminos que afrontem às normas regimentais e convencionais.
Nesse sentido, a lei civil o autoriza a cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia – artigo 22, § 1º letra “d” da Lei Federal 4.591/64, bem como pelo artigo 1.348, VII do Código Civil.
Restando demonstrado a prática da conduta contrária ao regramento condominial por parte da ré, não se cogita o afastamento da imposição administrativa da multa, sendo devidas.
A proprietária-ré interpôs recurso de apelação sustentando a inviabilidade das multas, por ausente os princípios constitucionais do contraditório, ampla defesa e do devido processo legal.
O Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu por negar provimento ao recurso de apelação, mantendo a condenação ao pagamento de R$ 20.193,50 (vinte mil, cento e noventa e três reais e cinquenta centavos) em favor do Condomínio-autor em razão da proprietária-condômina ter sido advertida e notificada das multas, ainda que não tivesse sido instaurado qualquer procedimento administrativo.
Concluiu ainda que o Condomínio-demandante deveria ter sido mais zeloso, do ponto de vista técnico, instaurando um procedimento minimamente formal, ainda que singelo, o que é recomendável, mas não se pode esperar de leigos, no âmbito de um condomínio residencial, nenhum rigor técnico, exigido dos órgãos estatais, seara em que a inobservância do devido processo legal de fato induz à anulação das penalidades.
Fez consignar também que as infrações atribuídas derivaram de comportamento antissocial, que não admite complacência, especialmente no âmbito de condomínios residenciais, de forma que a preservação das multas impostas tem duplo escopo: de um lado pode, subjetivamente, amenizar o infortúnio dos condôminos prejudicados, na medida em que o fato tenha reconhecimento judicial, servindo assim de resposta ao desalento causado pelas condutas inconvenientes da ré ou de eventuais ocupantes da unidade de titularidade dela; de outro, espera-se que estimule a infratora a refletir sobre as nefastas consequências de seus atos, servindo de freio para que as condutas lesivas não se repitam, além de servir, – também, – de exemplo para a comunidade que habita o prédio.
Processo nº 1000677-08-2021.8.26.0477 – DOE em 03.04.2024
