Em um contrato de compra e venda com alienação fiduciária, a propriedade do bem é transferida para a instituição financeira, que somente procederá a devolução do bem quando a dívida for totalmente quitada, uma vez que emprestou o dinheiro ao comprador.
A dúvida girava na aplicação do Código de Defesa do Consumidor, que permitia ao devedor recuperar ou não parcela considerável do valor pago antes da inadimplência.
Isto porque o artigo 53 dispõe que em contratos de compra e venda são nulas as cláusulas contratuais que estabelecem a perda total das prestações pagas em benefício do credor, que em razão do inadimplemento, pleiteia a resolução do contrato e retomada do produto alienado.
Ocorre que a Lei nº 9.514/1997 que instituiu a alienação fiduciária, prevê que, vencida a dívida sem o pagamento no todo ou em parte, a propriedade do imóvel fica consolidada em nome do credor fiduciário.
Nessa situação, o credor deve requerer a realização do leilão público do bem, com o objetivo de quitar a dívida, incluindo juros convencionais e demais encargos contratuais. O devedor receberá somente o valor remanescente.
Por votação unânime, o relator Ministro Marco Buzzi decidiu que o caso é de aplicação da Lei nº 9.514, pois trata-se de norma específica posterior ao CDC. Contudo, é necessário que as formalidades sejam devidamente respeitadas: contrato de compra e venda com alienação fiduciária registrado na matrícula do imóvel e constituir o devedor em mora.
Dessa forma, a Segunda Seção do STJ definiu tese em recursos repetitivos cuja principal consequência é impedir que compradores de imóveis inadimplentes recebam parte do pagamento realizado, no caso de resolução contratual.
Restou aprovado o enunciado da seguinte forma:
Em contrato de compra e venda de imóvel com garantia de alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução do pacto na hipótese de inadimplemento do devedor, devidamente constituída em mora, deverá observar a forma prevista na Lei 9.514/1997, por se tratar de legislação especifica, afastando-se, por conseguinte, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
REsp 1.891.498
REsp 1.894.504
