O estrangeiro, mesmo sem ter nacionalidade brasileira ou sem ter endereço fixo no país, pode comprar um imóvel no Brasil, se dispuser de documentação de identificação válido em território nacional. Dessa forma, o passaporte, com vistos regulares, atende essa finalidade e o CPF (Cadastro de Pessoa Física) expedido pelo Ministério da Fazenda brasileiro, este obrigatório.
Todo estrangeiro pode comprar imóveis no Brasil. Não há limites para o investimento, seja em valores ou em quantidade de imóveis. Todavia, há restrições para aquisição de imóveis em áreas rurais ou regiões de fronteira com outros países.
O estrangeiro residente no País e a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil só poderão adquirir imóvel rural na forma prevista na Lei nº 5.907/71.
A lei atual estabelece:
- O comprador deve ter residência permanente no Brasil (autorização para ser residente ou nacionalidade adquirida);
- O imóvel em área rural deve estar incluído no sistema nacional de cadastro rural e ser igual ou inferior a 3 módulos fiscais (entre 5 e 11 hectares de acordo com o Munícipio);
- A lei limita a aquisição de terras por estrangeiros a um percentual do território de cada município. Caso a propriedade pretendida ultrapasse esse limite, a venda só pode ser efetuada com autorização do presidente da República, concedida através de decreto;
- Para área for rural e superior a 20 módulos fiscais, é necessário autorização do INCRA, que também deverá aprovar o projeto de exploração agrícola, pecuária, florestal, industrial ou de colonização;
- Caso o interessado seja pessoa jurídica, e a área rural, é necessária a autorização do Ministério da Agricultura;
- Se o imóvel for área de fronteira, em faixa de até 150 km ao longo da divisa do país, ou ainda em faixa de até 100 km ao longo de rodovias federais, a venda só pode ser feita com a autorização do Conselho de Defesa Nacional;
- Sendo o pretendente à aquisição do imóvel rural de nacionalidade portuguesa, com certificado de reciprocidade nos termos da Constituição Federal do Brasil de 1988, não há necessidade de autorização do INCRA.
Novo Projeto de Lei
Está em fase de votação o Projeto de Lei nº 2.963/19, que facilita a compra, a posse e o arrendamento de propriedades rurais no Brasil por pessoas físicas ou empresas estrangeiras.
Em análise na Câmara dos Deputados, a proposta dispensa a necessidade de autorização ou licença para aquisição e posse por estrangeiros, quando se tratar de imóveis rurais:
- Com áreas não superiores a 15 módulos fiscais;
- A soma das áreas rurais pertencentes e arrendadas a pessoas de outros países não poderá, no entanto, ultrapassar 25% da superfície dos municípios onde se situarem;
- No caso de sociedades formadas por cidadãos e empresas de mesma nacionalidade, esse percentual será de 10%;
- Os imóveis rurais adquiridos por sociedade estrangeira no Brasil também deverão obedecer aos princípios da função social da propriedade, como o aproveitamento racional e a utilização adequada dos recursos naturais disponíveis e a preservação do meio ambiente;
- Os estrangeiros deverão obrigatoriamente adquirir o imóvel por meio de escritura pública e os Cartórios de Registro de imóveis terão de manter registro especial, em livro auxiliar, das aquisições de imóveis rurais pelas pessoas físicas e jurídicas estrangeiras;
- A identificação do adquirente do imóvel será acompanhada, no caso de pessoa jurídica, de informações relativas à estrutura empresarial no Brasil e no exterior, declaradas sob pena de crime falsidade ideológica;
- Se o imóvel rural se situar no Bioma Amazônia deverá se sujeitar a reserva legal igual ou superior a 80%;
Nos casos de aquisição de imóvel rural se destinar à execução ou exploração de concessão, de permissão ou autorização de serviço público, inclusive das atividades de geração, transmissão e distribuição de energia elétrica ou de concessão ou autorização de bem público da União (incluindo atividade de mineração), não se aplicam as restrições.