A ação renovatória de imóveis não residenciais tem por finalidade resguardar o locatário, visando proteger o estabelecimento comercial através da prorrogação do contrato de locação. Trata-se da proteção do fundo de comércio em favor locatário no período da ocupação do imóvel, com a possibilidade de extensão pelo prazo de cinco anos, desde que preenchidos os requisitos legais, segundo a jurisprudência dominante do País.
Para o locatário preservar o ponto empresarial, a locação deve estar:
- contratada por escrito e por prazo determinado;
- com vigência ininterrupta de pelo menos 5 anos, sendo os 3 últimos na mesma atividade, além de estar em dia com as obrigações;
A Lei do Locação estabelece como requisito para ajuizamento da Ação Renovatória que o locatário ajuíze a Ação no prazo decadencial de 01 (um) ano a 06 (seis) meses antes do término da locação, prazo esse que não pode ser antecipado, prorrogado, suspenso ou interrompido e, após transcorrido, inviabiliza a utilização da Ação Renovatória.
Importante destacar que a Lei de Locação também prevê, em seu artigo 52, as hipóteses de retomada de imóvel pelo Locador:
(i) necessidade de realizar obras no imóvel, por exigência do Poder Público, que transformem radicalmente sua natureza;
(ii) necessidade de reformas de interesse do locador no imóvel, que o valorizem;
(iii) a proposta do locatário quanto ao valor dos aluguéis, na Ação Renovatória, seja insuficiente em comparação ao valor que o mercado pagaria na locação deste imóvel;
(iv) existência de melhor proposta de terceiros para a locação do imóvel;
(v) cônjuge, ascendente ou ascendente do locador, ou sociedade por este controlada, precise transferir para o imóvel em questão seu estabelecimento comercial, desde que existente há mais de 01 (um) ano; e
(vi) uso próprio do locador.
Todavia, na ocorrência das hipóteses dos itens (v) e (vi) acima, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.
Já no que concerne as locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento nas hipóteses dos itens (v) e (vi).
Por sua vez, o locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.
