No julgamento do REsp 1.599.511/SP, o STJ firmou a tese de que “é válida cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma, em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem”.
A tendência é que indústria imobiliária seja uma das protagonistas da retomada econômica.
Dessa forma, uma categoria econômica que integra a indústria imobiliária é a dos corretores de imóveis, sendo certo que o crescimento das vendas de imóveis será mérito do trabalho que desenvolverem.
Entretanto, alguns conflitos podem reclamar o apaziguamento pelo Poder Judiciário:
“Transferência” obrigação de pagar a comissão
No julgamento do REsp 1.599.511/SP (sistemática dos repetitivos – Tema 938 – j. 24.08.16), o STJ firmou a seguinte tese: “validade de cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com destaque do valor da comissão de corretagem.”
O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino destacou que a relação contratual se estabelece entre o incumbente e o corretor, não existindo relação direta entre o terceiro interessado e o corretor.
Contudo, é possível transferir esse encargo para o terceiro interessado, desde que haja cláusula contratual no contrato intermediado e o contrato de corretagem firmado entre corretor e comprador justamente que este figura como incumbente.
Prescrição trienal para repetição de valores pagos
No julgamento do REsp 1.551.956/SP (sistemática dos repetitivos – Tema 938 – j. 24.08.16), o STJ firmou a seguinte tese: “incidência da prescrição trienal sobre a pretensão da restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliário (SATI) ou atividade congênere (artigo 206, §3º, inciso IV do Código Civil).
O Ministro Paulo de Tarso Sanseverino sustenta o prazo prescricional trienal com fundamento no enriquecimento sem causa. (artigo 206, §3º, inciso IV do Código Civil).
Todavia, o comprador pode pedir a devolução dos valores pagos a título de comissão de corretagem em hipóteses limitadas: 1) se o contrato for nulo; 2) se a corretagem não tiver sido realizada, ou o fundamento da dívida (obtenção de negócios ao incumbente) revelar-se inexistente; 3) se for pago valor superior à comissão efetivamente devida, porém não são hipóteses de enriquecimento sem causa.
O enriquecimento sem causa a que se refere o artigo 206, §3º, inciso IV do Código Civil é aquele disposto nos artigos 884 a 886 do Código Civil.
Responsabilidade civil do corretor de imóveis
O REsp 1.811.153 SP decidiu que “a relação jurídica estabelecida no contrato de corretagem é diversa daquela firmada entre o promitente comprador e o promitente vendedor do imóvel, de modo que a responsabilidade da corretora está limitada a eventual falha na prestação do serviço de corretagem.”
A Corte firmou as seguintes premissas: 1) o promitente comprador de imóvel ingressa em duas relações jurídicas distintas, o compromisso de compra e venda e o contrato de corretagem; 2) a imobiliária somente responde por danos decorrentes de falha no cumprimento de suas obrigações contratuais; 3) o corretor não integra a cadeia de fornecimento de imóveis.
O STJ bem delimitou a extensão da cadeira de fornecimento, para fins de atribuição de responsabilidade civil, com base nos artigo 7º, 20 e 25 do CDC.
Restou demonstrado que para integrar a cadeia de fornecimento, o terceiro deve guardar relação com o bem fornecido ou serviço prestado.
Dessa forma, em seu voto a Ministra Nancy Andrighi destacou que “ a corretora de imóveis tem sua atuação limitada, em regra, à intermediação das partes contratantes. Ela não interfere na execução da obra ou procedimento de incorporação imobiliária.”
O corretor de imóveis não integra a cadeia de consumo, assim a responsabilidade do corretor de imóveis é limitada aos vícios ou acidentes relacionados à intermediação em si.
Referido julgado reviu a responsabilidade solidária dos corretores de imóveis que vinha sendo acolhida.