A Lei nº 8.245/91, usualmente conhecida por lei do inquilinato, rege a relação contratual entre proprietário e inquilino, seus deveres e direitos, estabelecendo os regramentos nas locações de imóveis urbanos residenciais e não residenciais, visando a busca da equivalência entre as partes.
Em que pese o ordenamento jurídico existente, no dia a dia, nos deparamos com a adoção pelo Mercado Imobiliário de práticas que por muitas vezes vão na contramão do propósito do regramento.
É o caso da cobrança das ditas taxas de serviços pelas Intermediadoras e Administradoras de Imóveis, taxas essas cobradas do Locador e do Locatário.
As taxas usualmente cobradas do Locador são as de Intermediação Imobiliária e a de Administração do Imóvel. Estão expressamente previstas no artigo 22, inciso VII da Lei nº 8.245/91, como dever do Locador, assim vejamos:
SEÇÃO IV
Dos deveres do locador e do locatário
Art. 22. O locador é obrigado a:
(…)
VII – pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; (grifo nosso)
A Intermediação imobiliária deve compreender o serviço desde a apresentação das partes até a final assinatura do Contrato, abarcando as devidas despesas para aferição da idoneidade do pretenso locatário e fiador, bem como:
- Vistoria e Avaliação do imóvel;
- Acompanhamento do cliente na visita ao imóvel;
- Marketing;
- Análise cadastral do locatário;
- Contrato e acompanhamento da assinatura.
Por sua vez, a Administração da locação compreende a prestação do serviço que enseja na cobrança mensal dos aluguéis e demais encargos e o devido acompanhamento do cumprimento do contrato.
Costumeiramente o mercado cobra pela Intermediação da Locação o valor relativo ao 1º aluguel do proprietário e para Administração da Locação, durante a vigência do contrato, de 6% a 10% do valor mensal pago a título de aluguel.
Algumas empresas de Intermediação e Administração de Imóveis adotam a cobrança de Taxa de Reserva e Taxa de Serviço dos locatários dos imóveis.
A Lei do Inquilinato, em seu artigo 23, disciplina o rol de obrigações dos Locatários, não imputando a eles qualquer dever quanto ao pagamento de taxas para garantir a locação pretendida, bem como para a ordinário andamento das relações contratuais do Instrumento de Locação.
Vejamos que as Prestadores que cobram essas taxas, justificam que a Taxa de Reserva visa garantir que o imóvel não será compromissado a outro pretendente à Locação, enquanto estão sendo feitas as análises do pretenso Locatário, garantindo assim a exclusividade. Esse pagamento fica retido, sendo estornado apenas em caso desistência da locação pelo proprietário ou não aprovação da documentação. É do entendimento atual dos juristas e inclusive orientação do CRECI – Conselho Regional do Corretores de Imóveis que a cobrança dessa taxa é abusiva, uma vez que o a Lei nº 8.245/91 fez a previsão das taxas que podem ser cobradas, atribuindo ao Locador o dever desse pagamento.
Com referência a Taxa de Serviço, os Prestadores justificam que o valor é destinado a manutenção da qualidade do serviço da plataforma digital, facilitando ao acesso de benefícios, ao boleto, assinatura de contrato sem sair de casa, facilidade ao atendimento durante a vigência de contrato, entre outros.
Verifica-se que alguns benefícios informados são considerados serviço que deveriam ser prestados com a Administração da Locação e já são cobrados do Locador, incorrendo assim na cobrança em duplicidade.
Recentemente, o Ministério Público do Rio de Janeiro ingressou com uma Ação contra um prestador de Serviço Imobiliário, requerendo a abstenção da cobrança da Taxa de Reserva e Taxa de Serviço, alegando que os serviços prestados estão incluídos nas Taxas de Intermediação e Administração, já devidamente pagas pelo Locador.
