O Direito Imobiliário há muito tempo entende que a publicidade registral é essencial para a produção de efeitos perante terceiros, fortalecendo a segurança jurídica dos negócios ao impedir que atos privados não registrados sejam opostos em face do terceiro adquirente de boa-fé.
Entretanto, muitas situações não registradas na matrícula do imóvel podem afetar a segurança de um negócio jurídico, como aquelas que ocorrem no âmbito administrativo e processual.
Dessa forma, pelo princípio da concentração dos atos na matrícula, estabeleceria que nenhum fato ou ato jurídico referente à situação do imóvel ficaria de fora da publicidade registral, sob pena de inexistir juridicamente para terceiros.
A Lei 6.015/73 em sua redação originária do artigo 247 já parecia reconhecer que as “ocorrências” poderiam afetar a propriedade.
O Código Civil de 2002 entendeu que o registro é essencial para a produção dos efeitos perante terceiros.
Nesse passo, o registro imobiliário produziria efeitos ainda que inválidos enquanto não promovido o cancelamento por meio de ação própria, como no caso de não ser registrado título, o alienante continua dono do imóvel.
O terceiro de boa-fé ao adquirir um imóvel fundado em registro nulo, não seria afetado pela posterior anulação do registro. Entretanto, o terceiro poderia ser afetado por atos não registrados, como no caso em que o transmitente possui um débito tributário inscrito na dívida ativa.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), em 2009, editou a Súmula 375, dando um passo no fortalecimento do princípio da concentração, uma vez que exige o registro da penhora do bem ou a prova de má-fé para que haja o reconhecimento da fraude à execução.
O reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora do bem ou da prova de má-fé do terceiro adquirente.
O registro gera presunção absoluta de conhecimento de terceiros, mas a ausência de registro não impede que o credor demonstre a má-fé do terceiro.
O legislador vem buscando o aumento da segurança jurídica nas operações imobiliárias, dando prevalência às informações na matrícula com o objetivo de mitigar as desconformidades de informações entre os negociantes.
O princípio da concentração recebeu um incremento na efetividade quando da publicação da Lei nº 14.825/2024, que incluiu o inciso V no artigo 54 da Lei nº 13.097/2015:
V – averbação, mediante decisão judicial, de qualquer tipo de constrição judicial incidente sobre o imóvel ou sobre o patrimônio do titular do imóvel, inclusive a proveniente de ação de improbidade administrativa ou a oriunda de hipoteca judiciária.
Este dispositivo legal trouxe a garantia de que, caso não seja incluída a informação sobre a constrição judicial de um bem, o negócio jurídico que leve à sua disposição, mesmo que depois da decisão constritiva, deve ser reputado válido.
Trouxe também uma sanção para o credor que deixa de proceder a averbação da constrição, qual seja, a impossibilidade de se opor a ato de terceiro.
O princípio da concentração dos atos na matrícula se aproxima do conceito doutrinário de que nenhum fato ou ato jurídico que tenha relação com a situação jurídica do imóvel deixe de ser registrado ou averbado na respectiva matrícula, permitindo que seja tão completa, dispensando outras diligências.
Resta assim demonstrado que à exceção dos créditos tributários inscritos na dívida ativa, a lei avença para tornar a matrícula do imóvel o único documento necessário para análise em due diligence imobiliária.
Fonte: CONJUR