Inicialmente cabe esclarecer que a Lei nº 8.245/91 não estabelece o índice para reajuste dos aluguéis, deixando a critério das partes a escolha do indexador, porém geralmente é o locador que o impõe ao locatário.
O reajuste do aluguel existe como meio de proteção para o proprietário que pode sofrer desvalorização do seu imóvel por conta da inflação. Em contrapartida a inflação também pode valorizar o imóvel, razão pela qual ao locatário é oferecido aumento não tão significativo, justificando o reajuste.
A crise econômica causada pela pandemia levou ao Senado Projeto de Lei que determina que o aumento dos preços de aluguéis residenciais e comerciais seja feito pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
O projeto de lei, apresentado pelo Senador Telmário Mota (PROS-RR), aponta desequilíbrio entre os índices do IGP-M, o mais usado, e o IPCA, indicador oficial do governo federal.
Registre-se que o índice mais utilizado no mercado imobiliário é o IGP-M, mas seu uso agravou a situação econômica de inquilinos. Isto porque referido índice chegou a ter aumento de 25,71%. Enquanto o IPCA foi de 4,56%.
Cabe esclarecer que o IGP-M varia de acordo com o momento econômico, sofrendo grande influência das oscilações do dólar. É fiscalizado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getúlio Vargas (FGV IBRE).
Já o IPCA varia de acordo com os preços de mercado para o consumidor final. É regulamentado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE)
Dessa forma, é notório que durante a pandemia, os mais pobres necessitaram de maior proteção social por parte do Estado, já que foram os mais atingidos economicamente, seja com desemprego, seja alta de alimentos, energia, entre outros.
O objetivo assim do Projeto de Lei é minimizar o impacto que os reajuste das locações pode provocar aos locatários, em especial porque há lacuna legal.
Atualmente é possível inserir ou modificar a cláusula de reajuste do contrato de locação, desde que a mudança seja feita de comum acordo.
Por outro lado, ao alterar o parágrafo único do artigo 17 da Lei nº 8.245/91, o Projeto de Lei nº 1.806/2021 vai disciplinar o reajuste dos aluguéis residenciais e comerciais, determinando que não sejam superiores ao IPCA.
Finalmente, a proposta é de que o parágrafo único do artigo 17 da Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991, passe a vigorar com a seguinte redação;
Artigo 17: Parágrafo único: O reajuste dos aluguéis residenciais e comerciais não poderão ser superiores ao índice oficial de inflação, medido pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA ou outro que venha a substituí-lo, em caso de sua extinção.