Por maioria, o Supremo Tribunal Federal definiu que é constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja ele residencial ou comercial.
O Relator do RE nº 1.307.334 (Tema 1.127), Ministro Alexandre de Moraes, entendeu que a possibilidade de penhora do bem não viola o direito à moradia do fiador, uma vez que, ao assinar, por livre e espontânea vontade, o contrato de fiança em locação de bem imóvel (contrato este firmado em razão da garantia dada pelo fiador), o fiador estaria abrindo mão da impenhorabilidade de seu bem de família, possibilitando a constrição do imóvel em caso de inadimplência do locatário.
O voto do Relator foi acompanhado do voto dos Ministros Luis Roberto Barroso, Nunes Marques, Dias Toffolli, Gilmar Mendes e André Mendonça. O entendimento da maioria foi no sentido de que o bem de família de propriedade do fiador do contrato de locação pode ser penhorado, independente da finalidade da locação, seja ela residencial ou comercial, uma vez que no art. 3º, inciso VII da Lei nº 8.009/90, o legislador não fez qualquer distinção se a fiança da locação seria residencial ou comercial.
Além disso, os Ministros que consideram que o bem de família de propriedade do fiador do contrato pode ser penhorado, sustentam que o fiador de maneira espontânea e livre, assumiu os eventuais riscos da fiança, o que inclui a penhorabilidade de seus bens. Nesse sentido, o Ministro Barroso destacou que, ao mesmo tempo em que a Constituição Federal protege a moradia, também homenageia o princípio da livre iniciativa e da autonomia da vontade.
Os Ministros Edson Fachin, Ricardo Lewandowski e as Ministras Cármen Lúcia e Rosa Weber divergiram do Relator. Para o Ministro Fachin, o Supremo tem entendimento no sentido de que, no caso de contrato de locação residencial, é possível contrapor o direito à moradia de fiadores ao igualmente relevante direito à moradia dos locatários e o mesmo não se aplica na hipótese de fiança em contrato de locação de imóvel comercial, de modo que a tese ser fixada seria no sentido de: “é impenhorável o bem de família do fiador de contrato de locação não residencial“.
A discussão encerrada pelo Plenário tem origem na decisão da 27ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, que manteve a penhora de um único bem de família para garantir contrato de locação de imóvel comercial.
O Supremo Tribunal Federal reconheceu a repercussão geral e efetivou o distinguishing entre a tese versada no RE nº 1.307.334 (Tema 1127) e aquela tratada no RE nº 612.360, de relatoria da Min. Ellen Gracie, Tema 295 da Repercussão Geral[1], publicado no DJe em 03.09.2010.
Isso porque, no RE nº 612.360, foi reafirmada a jurisprudência dominante do STF para reconhecer a constitucionalidade da penhora do bem de família do fiador, nos termos do art. 3º, inciso VII da Lei 8.009/1990, relativo a contrato de locação de imóvel residencial.
No entanto, com o julgamento do RE nº 1.307.334, restou firmada a tese de repercussão geral nos seguintes termos (Tema 1.127 da repercussão geral): “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial”.
Informe escrito por:
Daniela Soares Domingues
Sócia Coordenadora do Setor Contencioso Estratégico e Arbitragem
ddomingues@siqueiracastro.com.br
Marina de Araujo Lopes
Sócia do Setor Contencioso Estratégico e Arbitragem em Brasília
amarina@siqueiracastro.com.br
Ana Luiza Taques
Sócia Coordenadora do Setor Imobiliário
anataques@siqueiracastro.com.br
[1] É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, em virtude da compatibilidade da exceção prevista no art. 3°, VII, da Lei 8.009/1990 com o direito à moradia consagrado no art. 6° da Constituição Federal, com redação da EC 26/2000.