Por unanimidade de votos, a 1ª Seção do STJ definiu que o ITBI deve ser pago com base no valor de transação imobiliária, afastando o uso do valor venal ou do valor de referência adotado pelas Municipalidades.
Para o Relator, Ministro Gurgel de Faria, para apuração da base de cálculo do ITBI, deve ser considerado o valor do imóvel nas condições normais de mercado, sendo certo que os valores podem sofrer oscilações para cima e para baixo.
O ITBI, assim, não é passível de lançamento de ofício com base no valor de referência, eis que o fisco não dispõe previamente de todas as variáveis determinantes na composição do preço do imóvel. Nesse sentido, o lançamento fiscal do imposto municipal demanda a instauração de Processo Administrativo prévio.
Ao final do julgamento foram aprovadas as seguintes teses: “a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculado à base de cálculo do IPTU”; “o valor da transação declarada pelo contribuinte goza de presunção de que é condizente com o valor de mercado e só pode ser afastada pelo Fisco por meio de processo administrativo próprio”; e “o município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI”.
(REsp nº 1.937.821/SP, Tema Repetitivo 1113)